Schending van de informatiegarantie

Awakenings-oprichter wint rechtszaak met investeringsmaatschappij Cedar Capital om Lloyd Hotel met vochtproblemen
Voormalig eigenaar van (o.a.) Awakenings, Rocco Veenboer was in 2018 eigenaar geworden van het Lloyd Hotel. In augustus 2019 verkoopt Veenboer het weer, aan de investeringsmaatschappij Cedar Capital Partners. Niet lang daarna stelt de koper Veenboer aansprakelijk wegens schending van de informatiegarantie. Veenboer hield namelijk een vochtprobleem in het souterrain van het hotel verborgen. De schade: €1,5 miljoen. 

Cedar Capital legt – samengevat – het volgende aan haar vorderingen ten grondslag:
Veenboer heeft in strijd gehandeld met de informatiegarantie zoals die was vastgelegd in de koopovereenkomst. Kopers hebben in het kader van het due dilligence onderzoek namelijk expliciet gevraagd om alle beschikbare informatie/documentatie over de vocht- en grondwaterproblemen in de kelder. Door de jaren heen waren er vier verschillende rapporten opgesteld in opdracht van het Lloyd Hotel. Veenboer heeft ondanks het verzoek van de kopers slechts het laatste rapport gedeeld en gaf aan: ‘No further documentation is available’. In de andere rapporten werden ingrijpende en kostbare herstelwerkzaamheden geadviseerd. Daarnaast zou Veenboer hebben nagelaten om de raming van de herstelkosten niet te hebben verstrekt. In plaats daarvan heeft Veenboer aangegeven  dat er verder geen documentatie beschikbaar was en adequate maatregelen voor de vochtproblemen waren getroffen. Veenboer zou hebben geweten op basis van de deskundigenrapporten dat met drainage van het grondwater met de geïnstalleerde pompen het probleem van optrekkend vocht in de muren via de fundering niet was verholpen.

Cedar Capital stelt schade te lijden als gevolg van het achterhouden van de rapporten door Veenboer, omdat haar de kans is ontnomen de noodzaak van ingrijpende herstelwerkzaamheden in de koopsom te betrekken. Indien Veenboer de vraag naar waarheid had beantwoord, zou Cedar Capital in haar rendementsberekening rekening hebben gehouden met toekomstige herstelkosten en dus niet bereid zijn geweest het hotel tegen dezelfde prijs af te nemen. Bij het berekenen van de schade moet dan ook worden uitgegaan van de teveel betaalde koopsom in plaats van de herstelkosten. Er moet vanuit worden gegaan dat die korting gelijk zou zijn geweest aan de begrote herstelkosten van ongeveer €1,5 miljoen.

De gevorderde betaling die gelijk is aan de uitgebleven korting op de koopsom kan evengoed plaatsvinden – aldus de aanvulling van de grondslag van de eis naar aanleiding van de mondelinge behandeling – in de vorm van een wijziging van de koopsom op grond van artikel 6:230 lid 2 BW of een partiële ontbinding, omdat Veenboer in het geval van bewust achtergehouden informatie geen beroep op contractuele uitsluitingen toekomt.

Op basis van de verzekeringsovereenkomst is voor dekking vereist dat sprake is van een inbreuk op de informatiegarantie en dat Veenboer aansprakelijk is onder de koopovereenkomst. Aan die vereisten is voldaan. De verzekeringsovereenkomst biedt tevens dekking voor de door YCH gemaakte kosten om haar claim jegens Veenboer en de verzekeraars te onderzoeken en daar vervolgens over te procederen.

Veenboer
Veenboer stelt daarentegen – onder andere, samengevat – dat er geen sprake is van schending van de informatiegarantie. Tijdens het verkooptraject heeft Veenboer het vochtprobleem en de gekozen oplossing met waterpompen aan de binnen- en buitenzijde van het hotel aan de koper medegedeeld. De overige (historische) informatie over het vochtprobleem van het hotel was niet meer relevant. In de koopovereenkomst is afgesproken dat de koper geen recht heeft om te claimen over informatie die ‘fairly disclosed’ is. Dat koper heeft nagelaten om voor het aangaan van de koopovereenkomst het vochtprobleem en alternatieve oplossingen daarvoor te onderzoeken, kan zij – mede op basis van de op haar rustende (verzwaarde) onderzoeksplicht – nu niet tegenwerpen.

Daarnaast stelt Veenboer dat er geen causaal verband is tussen de gestelde schending van de informatiegarantie en de schade. Cedar Capital heeft het hotel overgenomen met de volledige wetenschap dat het vochtprobleem bestond. Zij heeft geen eigen onderzoek verricht en geen korting bedongen. Verder was van meet af aan duidelijk dat het voor Veenboer een ‘take it or leave it- deal’ was. Veenboer heeft meermaals bij Cedar Capital aangegeven dat zij, in het geval YCH de prijs niet zou accepteren, een competitieve tender zou uitschrijven, waardoor er een hogere prijs voor het hotel gegenereerd zou kunnen worden. Cedar Capital had dus geen lagere prijs kunnen vragen van Veenboer, laat staan dat zij die zou krijgen.

Oordeel rechtbank
De rechtbank oordeelt dat Veenboer op de vraag van de koper om alle beschikbare informatie/documentatie over de vocht- en grondwaterproblemen in de kelder ter beschikking te stellen verplicht mededeling had moeten doen van de inhoud van de onderzoeksrapporten van de voorgaande jaren. De vraag was helder gesteld, het antwoord van Veenboer: “No further documentation is availabe” onjuist en het was niet aan Veenboer om voor Cedar Capital te beslissen dat haar vraag niet relevant was en/of dat deze rapporten voor haar niet langer van belang waren. Het achterhouden van deze rapporten is aan te merken als een schending van de informatiegarantie, zoals neergelegd in de koopovereenkomst.

Volgens de rechtbank blijkt nergens uit dat Cedar Capital daadwerkelijk minder had willen betalen voor het Lloyd Hotel of dat Veenboer in de hypothetische situatie een korting zou hebben gegeven, laat staan een korting van €1,5 miljoen.

Kortom, de rechtbank concludeert dat in de hypothetische situatie zonder garantie inbreuk de koopovereenkomst onder dezelfde voorwaarden tot stand zou zijn gekomen. Dit betekent dat Cedar Capital als gevolg van de schending van de informatiegarantie door Veenboer geen schade heeft geleden, zodat de vordering niet kan worden toegewezen. Vanaf mei is het pand weer open, dan zal exploitant The Hoxton er een tweede Amsterdamse vestiging openen.

Hoofdregel mededeling vs. onderzoeksplicht
Ondanks het voorgaande blijkt uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat de mededelingsplicht van de verkoper (nog altijd) prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Het mocht in de bovenstaande situatie echter niet baten. De rechtbank oordeelde dat – of de informatiegarantie nu was geschonden of niet – de koopovereenkomst onder dezelfde voorwaarden tot stand zou zijn gekomen. 

Conclusie: er is weliswaar sprake van een schending van de informatiegarantie van Veenboer, maar de koper heeft hierdoor geen schade geleden zodat de vorderingen van de koper zijn afgewezen. 

Wat hier ook van zij, het is en blijft een prachtig hotel! 

Wil je meer weten over de mededelings- en onderzoeksplicht? Neem dan contact met ons op.