HET LEGALISEREN VAN ONROEREND GOED IN SPANJE
In Spanje werkt de overheid, in tegenstelling tot andere omliggende landen, op drie verschillende niveaus: de centrale overheid, de overheid van de autonome gemeenschappen (de zogenaamde Comunidades Autonómicas) en de lokale overheden (de gemeenten).
Spanje is onderverdeeld in 17 autonome gemeenschappen, oftewel 17 grote regio’s.
In de Spaanse grondwet is vastgelegd dat alle zaken op het gebied van ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling door de autonome gemeenschappen kunnen worden uitgevoerd. De centrale overheid heeft in dit kader wel de bevoegdheid om de ¨basis¨ vast te stellen, maar de uitvoering ervan ligt in handen van de verschillende autonome gemeenschappen.
U kunt zich voorstellen hoe buitengewoon complex het moet zijn om 17 verschillende regelgevingen op het gebied van ruimtelijke ordening en stadsontwikkeling binnen één land te hebben.
Als u een woning in Spanje wilt kopen, raden wij u dan ook ten zeerste aan om een deskundige advocaat in de arm te nemen om de eventuele risico’s en situaties die zich in de desbetreffende regio voor kunnen doen door hem of haar te laten onderzoeken.
Om u een voorbeeld te geven: als u een vastgoedobject in Andalusië koopt, is het van essentieel belang dat u over documentatie beschikt met exacte informatie over de soort locatie. Betreft het stedelijk (bebouwbaar) gebied of is het een landelijk perceel? Daarnaast dient informatie te worden overgelegd over de juridische status (is er een bouwvergunning? Is er een eerste bewonersvergunning?) en moet grondig worden onderzocht of het eigendom legaal is.
Als er sprake is van een illegaal gebouwde woning, bestaat de mogelijkheid om de situatie van het onroerend goed onder bepaalde voorwaarden te legaliseren. De belangrijkste voorwaarden in dit kader zijn:
- De woning is ouder dan 6 jaar.
- De onroerende zaak mag niet in een zone liggen die een beschermde status heeft.
Er bestaan twee procedures om deze legalisatie te bewerkstellingen:
- Aan de hand van een notariële akte van nieuwbouw die door een notaris wordt verleden en een technisch certificaat van een technische deskundige waarin aangetoond wordt dat de woning ouder is dan de vereiste 6 jaar, of;
- Aan de hand van een zogenaamd ¨D.A.F.O.-certificaat¨ (Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación) inzake het reguleren van illegaal gebouwde woningen. Dit dient bij de desbetreffende gemeente aangevraagd te worden.
OTIS Advocaten is gespecialiseerd in het beoordelen van urbanistische situaties in heel Spanje. Nu de prijzen gedaald zijn en er genoeg mogelijkheden zijn om een mooie woning te vinden, raden wij u zeker aan om een aankoop of investering in Spanje te doen. Wij staan u daar graag bij van dienst!
